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新築の家を買うときや建てるとき、間取りや設備と同じくらい知っておきたいのが、引渡し後に欠陥が見つかった場合の備えです。国土交通省の「住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト」には、新築住宅の瑕疵担保責任と、その責任を確実に果たすための保険や供託の仕組みが、消費者向けにまとめられています。
この記事では、同サイトの「新築住宅に関する法制度」「住宅瑕疵担保責任保険について」「保証金供託制度について」「新築住宅購入時の注意点について」「住宅瑕疵担保履行法に関するＱ＆Ａ」の各ページをもとに、制度の内容と、契約前後に確かめたい4つのことを紹介します。後半の書類の整理や確認の進め方は、この記事の提案です。個別の契約内容は、事業者からの説明と契約書面で確かめてください。
※この記事は、国土交通省のサイトの掲載内容をもとにしています。
住宅瑕疵担保履行法とは？
事業者が負う10年間の責任
国土交通省のサイトでは、新築住宅を供給する事業者は、住宅の中でも特に重要な部分である、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に対する、10年間の瑕疵担保責任を負っている、と説明されています。瑕疵担保責任とは、契約の目的物に瑕疵（欠陥）があった場合に、これを補修したり、瑕疵によって生じた損害を賠償したりする責任のことをいう、とされています。
責任を確実に果たすための資力確保
住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅を消費者に供給する建設業者や宅建業者に対して、この瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置（供託又は保険加入）を義務付けている、と書かれています。平成21年10月1日から、新築住宅を供給する事業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるよう、供託や保険加入を義務付ける制度がスタートした、とされています。
| 項目 | サイトに書かれている内容 |
|---|---|
| 対象の部分 | 構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分 |
| 責任の期間 | 10年間 |
| 事業者の義務 | 資力確保措置（供託又は保険加入） |
| 制度の開始 | 平成21年10月1日 |
保険と供託の違い
住宅瑕疵担保責任保険
住宅瑕疵担保責任保険は、新築住宅に瑕疵があった場合に、補修等を行った事業者に保険金が支払われる制度です。保険への加入に当たっては、住宅の工事中に検査が行われる、とされています。保険は、国土交通大臣が指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」の保険に限られ、保険加入の申込みは事業者が行う、と書かれています。
事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、保険に加入している新築住宅（保険付き住宅）を取得した人は、保険法人に対し、瑕疵の補修などにかかる費用（保険金）を請求することができます（直接請求）。その場合は、引渡し時に受け取った書類に記載されている保険法人に連絡すれば、瑕疵の状況を調査した上で、必要な費用が支払われる、とされています。
保険のページでは、支払われる保険金の上限は2000万円以上、填補率は売主倒産時等には消費者に100%とされています。例として、1000万円の修補額が必要な場合の保険金支払額は、（1000万円−10万円）×100%＝990万円で、この10万円は戸建住宅の場合の免責金額だと書かれています。対象となる費用は修補に要する費用等で、引越代や仮住居費、調査費なども含まれる、とされています。サイトのトップページでは、保険に加入した事業者が倒産した場合等には、2000万円までの補修費用の支払が保険法人から受けられる、と紹介されています。
指定された保険法人
保険のページには、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人として、次の5社が掲載されています。保険法人とは、国土交通大臣から指定を受け、住宅の検査や保険の引受けを行う法人だ、と説明されています。
| 保険法人（保険のページの掲載順） |
|---|
| 株式会社住宅あんしん保証 |
| 住宅保証機構株式会社 |
| 株式会社日本住宅保証検査機構 |
| 株式会社ハウスジーメン |
| ハウスプラス住宅保証株式会社 |
保証金供託制度
供託制度は、事業者が倒産している場合等に備えて、事業者が、法律で定められた額の保証金（現金等）を、あらかじめ法務局などの供託所に預けておく制度です。事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、新築住宅を取得した人は、供託所に対して、瑕疵の補修等に必要な金額について、保証金からの還付を請求することができます（還付請求）。
どちらでも安心は確保される
Ｑ＆Ａでは、瑕疵を発見した場合、通常は売主等の事業者に連絡し、事業者が補修工事等を行うこととなる、とされています。万一、その事業者が倒産などで補修などが行えない場合は、保険であれば保険法人に直接請求し、供託であれば供託所に還付請求をすることになります。方法は異なりますが、保険・供託ともに、万一の場合でも新築住宅を取得する際の安心を確保する制度だ、と説明されています。なお、保険付き住宅や評価住宅を取得した人は、住宅紛争処理制度を利用することができる、とも書かれています。
パンフレットで確かめる
Ｑ＆Ａでは、住宅瑕疵担保履行法に関するパンフレットとして、消費者向けパンフレット「住宅の新しい保険をごぞんじですか？」（保険編）と、「まんがでわかる『住宅かし担保履行法』」が紹介されています。家族で制度を確かめるときに、こうした資料を一緒に見るのもよいでしょう。
| 比較 | 保険 | 供託 |
|---|---|---|
| しくみ | 補修等を行った事業者に保険金が支払われる | 事業者が保証金を供託所に預けておく |
| 事業者が倒産した場合など | 保険法人に直接請求 | 供託所に還付請求 |
| 工事中の検査 | 保険加入に当たって行われる | ― |
契約前後に確かめたい4つのこと
1. 契約時の説明を聞く
「新築住宅購入時の注意点について」のページでは、住宅の建設や販売の際に、事業者は資力確保措置として、供託や保険の措置をとっているかについての説明が義務付けられている、とされています。ページでは「重要事項説明チェックシート」も用意されています。
2. 契約書面の記載を見る
保険のページでは、自分が取得する住宅が保険に入っているかどうかは、売買契約や請負契約時の業者からの説明や、契約書面の記載があるので、よく確認してください、と書かれています。
3. 保険付保証明書とシンボルマーク
Ｑ＆Ａでは、事業者が保険加入により資力確保を行った場合、保険付保証明書が交付される、とされています。また、サイトでは、シンボルマークが付いている新築住宅は、保険加入による資力確保が行われている、と紹介されています。
4. 保険料の扱いと相談先
Ｑ＆Ａでは、保険への加入を義務付けられているのは売主や請負人となる事業者で、保険料の支払や保険加入手続は事業者（ハウスメーカー、工務店、不動産業者）が行う、とされています。ただし、保険料は住宅価格に含めることも可能なので、買主等が保険料分を負担する場合がある、とも書かれています。
困ったときの相談先として、住宅紛争処理支援センターの「住まいるダイヤル」の無料電話相談は、どなたでも利用できる、とされています。保険付き住宅や評価住宅を取得した人は、弁護士等の専門家との面談相談（予約制）も無料で利用できる、と書かれています。
書類を整理する手順
ここからは、国土交通省のサイトの内容をもとにした、この記事の提案です。
説明を受けたらメモを残す
契約時に、供託か保険かの説明を受けたら、どちらだったのか、保険なら保険法人の名前は何かを、その場でメモしておきましょう。チェックシートを使えば、聞き漏らしを防ぎやすくなります。分からない言葉は、その場で遠慮せずに質問しておきましょう。後日の確認も大切です。
引渡し書類を一か所にまとめる
保険法人に直接請求するときは、引渡し時に受け取った書類に記載されている保険法人に連絡する、とされています。保険付保証明書や契約書、引渡し時の書類は、10年間の責任期間を考えて、一つのファイルにまとめ、家族にも保管場所を伝えておきましょう。紙の書類はスキャンや写真で控えを残しておくと、紛失したときにも内容を確かめやすくなります。
保険料の扱いを質問する
保険料は住宅価格に含めることも可能とされているので、見積もりや契約書のどこに含まれているのかを、事業者に質問しておくと、費用の内訳が分かりやすくなります。
打ち合わせで聞くことをまとめる
事業者との打ち合わせの前に、「資力確保措置は保険か供託か」「保険なら保険法人はどこか」「保険付保証明書はいつ受け取れるか」「保険料は価格に含まれているか」といった質問を、ノートやスマホに書き出しておきましょう。複数の事業者を比べるときにも、同じ質問をすると、答えを並べて見比べやすくなります。
工事中の検査の時期を聞く
保険のページでは、保険への加入に当たって、住宅の工事中に検査が行われる、とされています。注文住宅の場合は、検査がいつ頃行われるのかを事業者に聞いておくと、工事の進み具合を知る目安にもなります。
気になる症状は記録する
雨漏りやひび割れなど、気になることを見つけたら、日付と写真を残してから事業者に連絡すると、状況を説明しやすくなります。対象となるのは、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵なので、どこの症状なのかもメモしておきましょう。連絡した日や、事業者からの返事の内容も同じノートに書いておくと、あとから経過をたどりやすくなります。困ったときは、住まいるダイヤルの無料電話相談を利用することもできます。
| 時期 | この記事の提案 |
|---|---|
| 契約時 | 供託か保険か、保険法人名をメモ |
| 見積もり | 保険料の扱いを質問 |
| 引渡し | 保険付保証明書などを一つのファイルに |
| 住んでから | 気になる症状は日付と写真で記録 |
住宅瑕疵担保責任保険のよくある質問
保険は誰が申し込む？
保険加入の申込みは、事業者が行います。
事業者が倒産したら？
保険付き住宅なら保険法人に直接請求、供託なら供託所に還付請求ができる、とされています。
保険に入っているかはどう分かる？
契約時に事業者から資力確保措置について説明があり、保険加入の場合は保険付保証明書が交付される、とされています。シンボルマークが付いている新築住宅は、保険加入による資力確保が行われている、とも紹介されています。
引越代や仮住まいの費用は？
保険のページでは、対象となる費用に、引越代や仮住居費、調査費なども含まれる、とされています。
相談できる窓口は？
住まいるダイヤルの無料電話相談を、どなたでも利用できる、とされています。
瑕疵担保の仕組みを知って新築住宅を選ぼう
新築住宅の事業者は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負い、その履行のために供託か保険加入が義務付けられています。契約時の説明、契約書面、保険付保証明書、保険料の扱いと相談先の4つを確かめ、書類を大切に保管してください。
